🎯 Ưu thế kết nối giao thông

• 🚛 Trục giao thông chính:
  • ✓ Quốc Lộ 1A: Khoảng cách < 100m, xe container 40ft tránh nhau dễ dàng
  • ✓ Đường trước nhà: 40m rộng, nền đường bê tông vững chắc
  • ✓ Khu công nghiệp Tân Bình, Tân Thới Hiệp: Bán kính 5-7km
  • ✓ Cảng Sài Gòn (Khu vực 2, 5): Trong vòng 15-20km
• 🌐 Kết nối khu vực:
  • ⚡ Đến sân bay Tân Sơn Nhất: ~12km (25-30 phút)
  • ⚡ Trung tâm Quận 1: ~15km (35-40 phút ngoài giờ cao điểm)
  • ⚡ Bến Lức (Long An), Cần Giuộc: 20-25km qua QL1A
  • ⚡ Cao tốc TP.HCM – Trung Lương: Tiếp cận trong 10-15 phút
• 📍 Tiện ích xung quanh:
  • 🏢 Chợ đầu mối Bình Điền: 8-10km (trung tâm logistics lớn)
  • 🏢 KCN Lê Minh Xuân: 6km (nguồn lao động dồi dào)
  • 🏦 Ngân hàng, dịch vụ tài chính: Dọc QL1A đầy đủ
  • ⚙️ Cửa hàng phụ tùng, dịch vụ sửa chữa xe: Tập trung dày đặc

⚠️ Điểm cần lưu ý

• ❗ Giao thông giờ cao điểm: QL1A thường xuyên ùn tắc từ 7h-9h và 17h-19h, ảnh hưởng đến tiến độ giao nhận hàng
• ❗ Chi phí logistics: Khoảng cách đến các cảng biển tương đối xa so với khu vực Nhà Bè, Cát Lái
• ❗ Quy hoạch tương lai: Cần theo dõi dự án đường Vành đai 3, 4 có thể thay đổi giá trị vị trí

🏗️ Kết cấu và công năng

• 🏭 Khu sản xuất & kho bãi:
  • ✓ 2 nhà xưởng: Kết cấu khung thép, mái tôn cách nhiệt, chiều cao ~8-10m phù hợp lắp dựng kệ pallet
  • ✓ 2 nhà kho: Diện tích lớn, thông thoáng, có hệ thống thông gió tự nhiên
  • ✓ Sân bãi: Rộng rãi, nền bê tông chịu tải trọng xe container, cẩu nâng hạ
  • ✓ Cổng ra vào: 2 cổng rộng >6m, xe đầu kéo container 40ft ra vào thoải mái
• 🏢 Khu hành chính & phụ trợ:
  • ✓ 2 văn phòng: Thiết kế hiện đại, điều hòa đầy đủ, phục vụ quản lý điều hành
  • ✓ Nhà y tế: Đáp ứng quy định ATVSLĐ cho khu sản xuất
  • ✓ Căn tin: Phục vụ bữa ăn cho công nhân, nhân viên
  • ✓ Nhà bảo vệ: Vị trí chiến lược kiểm soát ra vào
  • ✓ WC, nhà vệ sinh: Hệ thống thoát nước đạt chuẩn
• ⚡ Hệ thống điện nước:
  • 💡 Điện: 3 pha công nghiệp, công suất lớn (~200-300 KVA), đủ cho máy móc sản xuất và chiếu sáng
  • 💧 Nước: Cấp từ mạng lưới đô thị, áp lực ổn định, có bể chứa dự phòng
  • 🌐 Internet & viễn thông: Đầy đủ các nhà cung cấp VNPT, Viettel, FPT
  • 🔥 Hệ thống PCCC: Còn khả dụng nhưng cần kiểm tra, bảo dưỡng định kỳ

🔥 Lưu ý về Phòng Cháy Chữa Cháy

Đối với kho xưởng quy mô lớn như vậy, hệ thống PCCC cần được đánh giá kỹ lưỡng và nâng cấp nếu cần thiết. Công Ty PCCC Phương Nam Nguyên – đơn vị chuyên nghiệp trong hệ sinh thái Tập đoàn Bazaland – sẵn sàng cung cấp giải pháp PCCC toàn diện:

• 🛡️ Thiết kế, tư vấn hệ thống PCCC phù hợp quy mô và tính chất sử dụng
• 🧯 Cung cấp thiết bị chất lượng: Bình chữa cháy, họng nước, van, máy bơm, tủ đựng dụng cụ
• ✅ Thi công lắp đặt chuyên nghiệp, đúng quy chuẩn QCVN 06:2021
• 🔧 Dịch vụ kiểm định, bảo trì định kỳ với giá cạnh tranh

📞 Hotline PCCC: 0935.470.409 | 🌐 Website: pcccpnn.com

⚙️ Đánh giá tổng thể hạ tầng

• ✅ Điểm mạnh: Kết cấu hoàn chỉnh, sẵn sàng đưa vào vận hành ngay mà không cần đầu tư thêm nhiều
• ✅ Linh hoạt: Đáp ứng đa dạng nhu cầu từ logistics, sản xuất nhẹ, đến kho bãi phân phối
• ⚠️ Cần lưu ý: Công trình có niên hạn sử dụng, cần kiểm tra kỹ kết cấu thép, mái tôn, hệ thống điện nước trước khi nhận bàn giao
• ⚠️ Chi phí bảo trì: Dự kiến 50-100 triệu đồng/năm cho sửa chữa, bảo dưỡng định kỳ

💰 Cơ cấu giá và chi phí

• 📊 Phân tích giá chào bán:
  • 💵 Tổng giá: 390 tỷ đồng (~USD 16.1 triệu tỷ giá 24.200 VND/USD)
  • 📏 Đơn giá/m²: ~23,6 triệu đồng/m²
  • 📐 So sánh khu vực: Thấp hơn 10-15% so với kho xưởng tương tự QL1A (26-28 triệu/m²)
  • 🎯 Định giá hợp lý: Phản ánh đúng tình trạng công trình và vị trí
• 💸 Chi phí phát sinh khi mua:
  • 📋 Lệ phí chuyển nhượng: 2% giá trị hợp đồng = ~7,8 tỷ
  • 🏛️ Thuế thu nhập doanh nghiệp: Người bán chịu, nhưng có thể thương lượng chia sẻ
  • ⚖️ Chi phí pháp lý: Công chứng, làm sổ đỏ ~50-100 triệu
  • 🔍 Kiểm tra kỹ thuật: Thuê đơn vị thẩm định kết cấu, PCCC ~20-30 triệu
  • 🎨 Sửa chữa ban đầu: Dự phòng 100-200 triệu cho vệ sinh, sơn sửa, nâng cấp nhỏ
• 🔄 Chi phí vận hành hằng năm:
  • 💡 Điện nước: Nếu tự sử dụng ~150-250 triệu/năm (tùy mức độ hoạt động)
  • 👷 Bảo vệ, vệ sinh: ~80-120 triệu/năm
  • 🔧 Bảo trì, sửa chữa: ~50-100 triệu/năm
  • 🏛️ Thuế đất phi nông nghiệp: ~0,03% giá trị quyền sử dụng đất/năm
  • 📄 Bảo hiểm tài sản: ~30-50 triệu/năm

📈 Các kịch bản đầu tư

Kịch bản 1: MUA VÀ CHO THUÊ LẠI (ĐẦU TƯ SINH LỜI)

• 💰 Doanh thu: 1,4 tỷ/tháng x 12 tháng = 16,8 tỷ/năm
• 📉 Chi phí vận hành: ~300-400 triệu/năm (nếu thuê toàn bộ cho 1 khách)
• 💵 Thu nhập ròng: ~16,4-16,5 tỷ/năm
• 📊 Tỷ suất lợi nhuận: 16,5/390 ≈ 4,2%/năm
• ⏱️ Thời gian hoàn vốn: ~23-24 năm (chưa tính tăng giá tài sản)
• ⚠️ Rủi ro: Hợp đồng GHN hết 3/2023 (đã quá hạn), cần gia hạn hoặc tìm khách mới

Kịch bản 2: TỰ SỬ DỤNG CHO KINH DOANH

• ✅ Lợi thế: Tiết kiệm chi phí thuê kho xưởng trong dài hạn (1-1,5 tỷ/tháng)
• 💼 Phù hợp: Doanh nghiệp logistics, sản xuất, phân phối có nhu cầu mặt bằng lớn
• 📈 Tiềm năng: Giá trị tài sản tăng theo thời gian, nâng tổng tài sản công ty
• 💸 Chi phí vận hành: ~500-700 triệu/năm (điện, nước, bảo vệ, bảo trì)
• ⏰ Hoàn vốn gián tiếp: Qua tiết kiệm chi phí thuê và tăng giá tài sản

Kịch bản 3: MUA ĐỂ TÁI PHÁT TRIỂN

• 🏗️ Cơ hội: Phá dỡ xây mới thành kho xưởng hiện đại hơn, tăng hiệu suất sử dụng
• 💵 Chi phí xây mới: ~3-4 triệu/m² cho khung thép, mái tôn = 49,5-66 tỷ
• 💰 Tổng vốn: 390 + 50-70 = ~440-460 tỷ
• 🎯 Cho thuê mục tiêu: 1,8-2,0 tỷ/tháng cho kho xưởng mới
• 📊 Tỷ suất lợi nhuận: ~4,7-5,0%/năm

🎯 So sánh lợi nhuận với các kênh đầu tư khác

📋 Danh mục hồ sơ cần kiểm tra

• ✅ Sổ hồng: Kiểm tra sổ hồng riêng, tên chủ sở hữu, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng
• ✅ Loại đất: Xác nhận là đất sản xuất phi nông nghiệp, phù hợp hoạt động công nghiệp
• ✅ Thời hạn: Đất lâu dài (không có thời hạn) hoặc còn ít nhất 40-50 năm
• ✅ Giấy phép xây dựng: Các công trình nhà xưởng, kho bãi có giấy phép xây dựng hợp lệ
• ✅ Giấy chứng nhận PCCC: Hệ thống PCCC có bản kiểm định còn hiệu lực
• ⚠️ Tranh chấp: Xác nhận không có tranh chấp pháp lý, khiếu kiện, thế chấp ngân hàng
• ⚠️ Quy hoạch: Kiểm tra quy hoạch tương lai khu vực, có ảnh hưởng giải tỏa hay không
• ⚠️ Hợp đồng thuê hiện tại: Nếu mua có hợp đồng thuê GHN, cần xác nhận điều khoản chuyển nhượng

⚠️ Các rủi ro pháp lý cần lưu ý

• ❗ Quy hoạch: Khu vực Quận 12 đang có nhiều quy hoạch phát triển đô thị, cần theo dõi sát
• ❗ Thuế: Thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập doanh nghiệp, phí trước bạ có thể lớn
• ❗ Hợp đồng thuê: Nếu hợp đồng GHN hết hạn, cần ký mới hoặc tìm khách thay thế
• ❗ Giá trị thực tế: Nên thuê đơn vị thẩm định giá độc lập để xác minh giá trị hợp lý

🎯 Khuyến nghị của Bazaland

Phù hợp với:

• ✅ Doanh nghiệp logistics, phân phối cần mặt bằng lớn tự sử dụng
• ✅ Nhà đầu tư tìm kiếm tài sản có dòng tiền ổn định, ít biến động
• ✅ Người có nguồn vốn lớn (>400 tỷ) muốn đa dạng hóa danh mục BĐS công nghiệp

Cần thận trọng nếu:

• ⚠️ Kỳ vọng lợi nhuận cao >6%/năm từ cho thuê
• ⚠️ Chưa có kinh nghiệm quản lý kho xưởng quy mô lớn
• ⚠️ Không có kế hoạch rõ ràng sau khi hợp đồng GHN hết hạn

⚠️ LƯU Ý QUAN TRỌNG: Bazaland KHÔNG cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản.

📱 Tham gia Nhóm Zalo của Bazaland

Nhận dữ liệu tổng hợp tin rao bất động sản toàn quốc, cập nhật hằng ngày!

🔔 Tham gia ngay qua Zalo